Démembrement : Pour qui est ce bien adapté ?

  • Vous disposez d’un minimum d’épargne constituée représentant de 20 à 70% de la valeur d’un appartement et vous serez en mesure d'acquérir la nue propriété sans financement ou sans prise de garantie bancaire.
  • Vous avez un horizon d’investissement de 12 à 20 ans et vous pouvez préférer plutôt investir dans le Neuf (la Nue Propriété est rare dans l’Ancien). Vous avez soit pour objectif de constituer un capital pendant la période de démembrement soit de disposer d’un bien à occuper ou à louer au terme.
  • Vous disposez éventuellement de revenus fonciers nets passablement taxés : Impôt sur le revenu taxé à 30% auquel s’ajoute la CSG CRDS (15,5%) que vous souhaitez défiscaliser sans pour autant réinvestir dans un nouveau bien à rénover.
  • Vous souhaitez ne pas gérer un bien immobilier supplémentaire et de plus vous souhaitez réduire votre base ISF ou retarder votre passage à l’ISF.

AVANTAGES

  • Vous bénéficiez d'une décote à l’entrée allant de 25 à 50 % de la valeur du bien, ce qui dans un contexte de légère baisse des prix, est sécurisant et réduit le montant de la dette à contracter.
  • Vous déduisez les intérêts d'emprunt et certaines charges de vos revenus fonciers nets existants et réduisez ainsi votre impôt sur le revenu et la CSG CRDS
  • Vous récupérez la pleine propriété du bien au terme de la période de démembrement, sans frottement fiscal et vous en disposez : location nue ou meublée, vente, occupation en résidence principale ou secondaire.
  • Vous n’avez pas à gérer le bien, la gestion relevant de l’usufruitier, donc pas de contrat de bail à signer, d’assurance loyer impayé à souscrire, de vacance locative à subir, ...et si vous avez emprunté pour acquérir la nue propriété, vous diminuerez du montant de l’emprunt, votre base ISF.

MODALITÉS

  • Après la séparation de la propriété des murs (nue propriété) de la jouissance du bien (habitation ou perception d'un loyer), vous vous portez acquéreur de la nue propriété, pour une durée qui varie généralement de 12 à 20 ans.
  • Cette séparation est organisée en amont, l’usufruitier est généralement un institutionnel qui loue les appartements à ses employés.
  • En tant que nue propriétaire, vous n'êtes exposé qu'à une partie faible des charges qui relèvent pour la plupart de l’usufruitier.
  • Vous êtes peu sollicité et très peu taxé pendant toute la période du démembrement.