Monument

Principe :

Sauvegarder, protéger et favoriser la mise en valeur des plus beaux bâtiments de France telles sont les dispositions de la loi du 31 décembre 1913 sur les Monuments historiques. Dans ce cadre, l’investisseur peut déduire de son revenu global le déficit foncier résultant des travaux de réhabilitation, des charges et des intérêts d'emprunt.

L’acquéreur peut être une personne physique ou un associé d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI)

Biens concernés :

Les immeubles doivent être classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

Avantages fiscaux :

L’investisseur peut déduire de son revenu imposable – et cela sans limitation -certaines dépenses engendrées par la restauration du bien et de son entretien. Un éventuel déficit est reportable à 100% sur le revenu global. Les intérêts d’emprunt sont également déductibles, ce qui n’est pas le cas en droit commun. Les 3 cas
Les immeubles sont exonérés de droits de succession ou de donation, dès lors que les héritiers, donataires ou légataires ont préalablement souscrit avec les ministres chargés de la culture et des finances une convention à durée indéterminée. Cette convention devra entre autres prévoir les modalités d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien de l’immeuble.

Conditions : Condition principale: ne pas modifier le volume ou la surface de l’immeuble restauré. Par ailleurs, les travaux ne peuvent débuter qu’après l’autorisation de l’administration et doivent se dérouler ensuite sous leur contrôle.

Avantages fiscaux Monuments Historiques

Dans le cadre des opérations en Monuments Historiques, trois cas s’offrent au propriétaire d’un immeuble classé MH :

Soit le bien ne procure aucune recette imposable

Si l’immeuble (ou les parties communes) est ouvert gratuitement à la visite du public, les charges foncières afférentes à ce bien sont déductibles du revenu global. Ces charges sont par exemple les cotisations de strict entretien versées à l’Administration des affaires culturelles, les dépenses de travaux de réparation ou d’entretien, diminuée au cas où des subventions de l’Etat. Si le public n’est pas autorisé à visiter, la déduction est réduite de moitié. Les conditions d’ouverture au public doivent être d’au minimum 50 jours par an dont 25 jours d’avril à septembre (dimanche et jours fériés) ou 40 jours par an de juillet à septembre.

Soit le bien est non occupé par son propriétaire mais procure des recettes imposables

Dans ce cas, l’immeuble est soit loué, soit ouvert au public pour des visites payantes. Il génère donc des recettes imposables (revenus locatifs, revenus accessoires comme les visites payantes). Si un déficit foncier est généré, celui-ci est imputable sans limitation de montant sur le revenu global du propriétaire, ni restriction relative aux intérêts d’emprunt sur le revenu global. Si le monument ne possède aucun parc ni jardin, le propriétaire bénéficie d’un abattement supplémentaire forfaitaire de 1524,49 € et de 2286,74 € dans le cas contraire.

Soit le bien est occupé et procure des recettes imposables

Si l'immeuble est occupé par son propriétaire ou que la location procure des recettes imposables, les charges foncières se rapportant à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables à 100% sur le revenu global ; les autres charges – droits de visite, loyer du locataire - sont prises en compte pour la détermination du revenu foncier net. En cas de déficit, celui-ci est imputable sans limitation sur le revenu global.

Les textes de référence sont:

Code général des impôts

Articles 156-1/3° 256 B 794 à 796 1040-1041

Articles 41 E à 41 J de l'annexe III

Article 281Bis de l'annexe III

Instruction administrative du 15 juin 1993 (BOI 5-B-2426 du 15 mars 1993)

Fiche pratique Ministère de la Culture